11.8.11
"תנו לי נקודת משען ואניף את העולם " אמר פעם ארכימדס
זה היה על מנוף פיזי ,כולנו מכירים איך בעזרת מקל אנו יכולים להזיז אבן כבדה
ללא המנוף הנ"ל לא היינו יכולים להזיז אותה .
אנסה להסביר מהוא מנוף פיננסי , העיקרון דומה .
נניח שיש דירה שאנו רוצים לקנות במחיר 1,000,000 שקל, מחיר הגיוני לדירה צנועה במרכז הארץ
יש לנו בסך הכל בחשבון החסכון 100000 שקל , כלומר עשירית .
מקצועית , המונח לכסף שיש לנו ,נקרא " הון עצמי "
הדרך היחידה שלנו לקנות את הדירה הנ"ל , זה לגשת לבנק ולבקש משכנתא על סך 900 אלף ש"ח .
בתמורה לאותה משכנתא הבנק ימשכן את הדירה וסביר שיבקש גם ערבויות נוספות .
אולי בטחונות מההורים או משהו דומה .
900אלף הלוואה + 100 אלף הכסף שלנו ( ההון העצמי זוכרים ?) מהווים מליון ש"ח והדירה בידינו .
על כל שקל שהבאנו " מהבית " הבנק נתן לנו 9 שקלים
רוב לוקחי המשכנתאות לא יודעים זאת אבל הפעולה הזו של לקיחת משכנתא היא מינוף קלאסי
במקרה הנ"ל יחס המינוף הוא 1 : 9 , שזה יחס גבוה אגב .
ללא יכולת המינוף הנ"ל לא היינו יכולים "להרים " את הפרוייקט הזה שנקרא רכישת דירה .
עד כאן הכל וורוד לקחנו הלוואה לא צמודה עם 5 אחוז ריבית שנתית למשך 20 שנה
( קצת זול אבל לצורך הפשטות נניח שזה כך )
חישובן קצר במחשבון יגלה לנו שההחזר החודשי עומד על כ 6000 ש"ח
אנחנו , מנהלים בחברת היי טק , חישבנו והגענו למסקנה שנוכל לעמוד בתשלומים הנ"ל
אז מה מסוכן במינוף ?
באו נדמיין את התרחיש הבא
עברו כמה חודשים , מיתון קטן , ומחיר הדירה ירד קצת , רק ב 10 אחוזים .
קנינו דירה במליון שקל , עכשיו אם נרצה למכור , נקבל רק 900 אלף .
רגע רגע , אם נמכור ב 900 אלף , ואנחנו חייבים לבנק 900 אלף אז לאן נעלמו ה 100 אלף שהיו לנו ?
אין 100 אלף נעלמו , נמחקו , כל ההון העצמי שלנו נמחק מירידה של 10 אחוז בערך הדירה הממונפת שלנו .
וזה עוד מקרה קל .
בואו נחמיר את המצב , סורים על הגדרות , פלסטינים על הר הבית וטילים מלבנון ..
כל זה יחד עם משבר כלכלי עולמי , חושבים שזה דמיוני ? זה בערך מה שהיה בימי האינתיפדה של 2001
כל הצרות הנ"ל הורידו את ערך הדירה שלנו ב 25 אחוז .
בנוסף עקב המשבר פיטרו אותנו מהעבודה .
בואו נבדוק את מצבנו עכשיו …
עבודה אין
אנו לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא .
נניח שקלטנו את מצבנו החמור מהר , ומכרנו מייד את הדירה .
קיבלנו 750 אלף שח שמיד הופקדו בבנק לכיסוי הממשכנתא .
אבל רגע , אנחנו חייבים 900 אלף , כלומר חסרים לנו עוד 150 אלף ש"ח לכיסוי החוב .
אז סיכום המצב :
דירה אין
הון עצמי ( 100 אלף שקל שהיו לנו ) אין
עבודה אין
חוב צובר ריבית לבנק , 150 אלף ש"ח .
מה שאומר שאנחנו עדיין נאלץ להמשיך לשלם כ 1000 שקל בחודש לבנק על יתרת החוב
למרות שאין לנו דירה יותר.
אני חושב שהבנתם את העיקרון
הנתונים אומרים ששבעים אחוז מהאנשים בארץ יקחו משכנתא בשלב זה או אחר של חייהם .
****************************
מינוף זה דבר טוב במשורה , נניח משכנתא של40-60 אחוז מערך הדירה שזה אומר מינוף של 1:2 אולי טיפה יותר .
זה נותן כרית בטחון למקרה של משבר שלא יקרה מצב שערך הדירה ירד "מתחת למים "
כלומר שנהיה חייבים יותר כסף ממה שהדירה שווה .
ללא מינוף קשה היה לעשות עסקים בעולם , אבל מינוף ממכר .
חברות או אנשי עסקים שהרוויחו סכומי עתק בתקופות טובות בעיקר בזכות המינוף
נוטים להתעלם מהסיכונים , ואז מגיע יום סגריר , או סופה , או ברבור שחור
וכל הרווחים עלולים לרדת לטמיון , ואף יותר .
**************************************
נוחי דנקנר , תשובה , בן דוב לבייב ועוד …
רובם ממונפים ביחסים של בין 1:4 עד כמעט ליחס של 1:10 (נוחי )
מה שאומר שמשבר יגרום לרובם להפוך לפושטי רגל הלכה למעשה וימחוק את כל הונם העצמי .
********************************
מה הבעיה בארץ , ומדוע אנחנו משלמים את מחיר הכשלונות של הטייקונים ?
בארץ יש חוק פנסיה חובה שמאלץ את האזרחים להפקיד לפנסיה בניהול של המוסדיים
אותם מוסדיים קונים אגרות חוב , למעשה נותנים הלוואות לאותם טייקונים תמורת ריבית
עד כאן הכל נשמע תקין , אז היכן הבעיה ?
הבעיה שההלאות ניתנות בריבית נמוכה מידיי ביחס לסיכון , וללא ביטחונות נאותים !!!!!
אם לצורך משכנתא הבנק ממשכן את הדירה .
אז במקרה של איגרות חוב , המוסדיים היו אומורים לבקש ביטחונות נאותים , נכסים , מגרשים
מפעלים , ביחס כזה שגם במשבר יוכלו לקבל את כספם חזרה .
הם לא עושים זאת , כי זה לא כספם , זה כספנו !!!!
כך קורה שאילן בן דוב יכול להציע "תספורת " , כלומר להחזיר רק חלק מהחוב
אין פשוט שום דרך לאלץ אותו להחזיר הכל כי אין בטוחה שניתן למכור .
זו הבעיה .
אני מקווה שההסבר מובן , כמו תמיד אשמח לענות על שאלות
בינתיים לא התאפקתי והעתקתי טוקבק מדה מרקר
תגובה לכתבה על "ידידנו" אילן בן דוב , הרוכש הממונף עד אימה ( שלנו ) של חברת פרטנר ( אורנג')בן דוב ישן כמו תינוק בלילה … מתעורר בבכי כל שעה !!!
הממונף שניסר את הענף
אני לא יודע איך בן דוב ישן , אבל האמת היא שבמצב החוקי הקיים כיוםמי שאמור לא לישון טוב זה כל מי שיש לו קרן פנסיה או קופת גמלכאמור אם תרצו אנסה להסביר בפשטות מה זה אומר